德国：新房地产税法进入“漫长”过渡期

       德国新房地产税法的主要变化是对房地产税税基评估规则进行调整：在用收益法评估出房地产年度价值后，还要结合房地产的建筑年份、土地价值、房产面积、类型等因素进行调整，以使评估值更接近真实市场价值。

       2019年11月，德国联邦参议院投票通过了房地产税法修订案。按照新的房地产税法的要求，德国3500万套（宗）房屋和土地将面临重新评估，这是一项十分艰巨的任务。为此，新的房地产税法预留了比较长的过渡期，直到2025年1月1日才正式实施。

       德国现行的房地产税的征税对象为土地及地上建筑物。根据现行法律规定，房地产税=建筑物或土地的评估值×税率×稽征率。评估值也称评估租值，是指房地产的年度价值，评估工作由各联邦州以下的地方政府的财政部门实施。根据德国法律规定，房地产评估值应每5年更新一次，但由于评估程序复杂、成本高等原因，各地评估值长期未进行更新，由此导致房地产评估值与市场价格差异较大，一些房地产的评估值仅为市场价格的10%左右。为此，德国社会各界对房地产税的公平性提出了严重质疑，房地产税也被认为是德国最不公平的税。房地产税税率根据房地产用途和类型的不同而有所差异，农林用地税率最高，为0.6%，其他房地产税率约在0.3%左右。稽征率用来调节实际税率，是地方政府确定的一个系数，可以年为单位进行调整，各地均不同。尽管税法对稽征率的水平没有进行规定，但为了避免各地降低稽征率以吸引投资，德国联邦宪法法院在一个案例中判决，地方设定的稽征率一般不得低于200%。2019年，各地设定的稽征率多在200％~995％之间。

       德国政府自1992年就提出了修订现行房地产税法的提议，但由于各方对评估规则如何调整分歧较大，税法迟迟未能进行修订。直至2018年4月, 德国联邦宪法法院做出裁决，德国现行房地产税的计税依据违反了宪法规定的平等征税原则（评估值偏离市场价值的20%以上），必须在2019年底之前重新立法。在联邦宪法法院的压力下，德国房地产税法修订得以提速。

       新的房地产税法的主要变化是对房地产税税基评估规则进行了调整：在用收益法评估出房地产年度价值后，还要结合房地产的建筑年份、土地价值、房产面积、类型等因素进行调整，以使评估值更接近真实市场价值。根据这套评估规则确定的房地产评估值将比目前的评估值要高。另外，税法还规定了开放性条款，各联邦州可以有自己的评估方案，如仅考虑土地价值和居住面积来确定房地产的评估值。从前期税法审议过程中各州的反映来看，汉堡州、下萨克森州、萨克森州、巴伐利亚州以及北莱茵-威斯特法伦州都有可能自行制定评估方案。

       德国房地产税收入归属联邦州以下的地方政府，每年税收收入约140亿欧元，占地方政府财政收入比重15%左右，是继营业税、个人所得税后地方政府的第三大收入来源。此次房地产税法修订的原则是保持收入规模大体不变，因此，可以预计房地产税的宏观税负水平不会有太大变化，但个体税负变化尚不确定。虽然按照新的房地产税法确定的房地产评估值要高于现行的评估值，但这并不意味着纳税人的税负就一定增加。具体到某个纳税人，房地产税税额到底是增加还是减少，取决于该房地产所在联邦州在进行税基评估时是采取联邦模式还是制定自己的评估规则，以及地方政府如何应对变化（比如上调还是下调稽征率）等因素。

（作者单位：国家税务总局财产和行为税司）